案情简述：

李某和某公司签订《商品房买卖合同》，由李某购买某公司开发的涉案房屋，建筑面积241.35平方米。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，李某有权退房。李某退房的，某公司在李某提出退房之日起30天内将李某已付款退还给李某，并给付利息。某公司在晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋所在楼栋的业主办理收房手续。后，李某因某公司延期交房及涉案房屋面积差两次分别填写《客户投诉受理单》交某公司客服部门，要求某公司退还房款、贷款本息。后李某提起诉讼。

一审法院认为，某公司在晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋业主办理收房手续时房屋并不符合交付条件，故某公司已经逾期交房超过约定期限。同时，涉案房屋的实测面积为231.56㎡，比合同约定面积减少9.79平方米，面积误差比绝对值为4.06%，面积误差比绝对值超过了3%。因此，根据双方签订的合同约定，合同的解除条件已经成就，李某现要求解除合同符合合同约定及法律规定，依法予以支持，故某公司理应向李某返还购房款，并依照合同约定承担已付购房款的利息。

二审法院认为，依据李某提交的某房产测量事务所出具涉案房屋的建筑物实测分户平面图，涉案房屋的实测面积是231.56㎡，比合同约定面积缩小了9.79㎡，面积误差比为4.06%，超出3%。故李某亦有权因房屋面积误差比超过3%要求解除合同，返还购房款，赔偿损失。

律师分析：

在本案中，由于双方当事人在约定已经明确约定了面积不符的处理情况，故法院是依据双方当事人的约定处理。那么，在双方没有约定或者约定不明确时，对于房屋面积误差，依据《商品房销售管理办法》第二十条  按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按照以下原则处理： 

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

因此，在存在合同约定面积与房屋实际面积不符的情况时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的瑕疵给付的，交付的房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人应当按照合同约定的价格补足价款；交付的房屋实际面积小于合同约定面积的价款，由出卖人返还买受人。出卖人面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。